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#DIRITTO BANCARIO - #MUTUO FONDIARIO: NULLO IL CONTRATTO CON IL QUALE SI SUPERA IL LIMITE DI FINANZIABILITA'.

Una delle tante questioni giurisprudenziali dibattute in merito all'erogazione del mutuo è quella che ruota attorno a quanto la banca possa finanziarie nel caso di mutuo fondiario, ragion per cui, anche in questo caso, si è pronunciata la Cassazione Civile, Sez. I, il 14 giugno 2021 con sentenza n. 16776 confermando la scia dell'orientamento prevalente disposto già nel 2017 (Sent. Cass. Civile n. 1732). Ricordiamo che il mutuo è considerato fondiario ai sensi dell'art. 38 Tub quando ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili. Tuttavia tale tipologia di mutuo incontra il limite della finanziabilità; difatti l'importo massimo erogabile non può essere superiore all'80% del valore dell'immobile oggetto dell'ipoteca iscritta a garanzia della restituzione delle somme mutuate, in virtù della speciale tipologia di finanziamento che presenta molteplici finalità sociali non derogabili dalla autonomia contrattuale delle parti. Ed è proprio su questo punto che la Cassazione si è ritrovata a dibattere: cosa succede se viene sottoscritto un mutuo fondiario eccedente suddetto limite di finanziabilità? Anzitutto occorre sottolineare che è del tutto pacifico che il limite posto sia dall'art. 38.2 tub, sia dalla delibera CICR di attuazione, si riferisca al valore cauzionale dell'immobile – derivante dalla realizzazione di una potenziale procedura esecutiva - e non quello commerciale o di mercato. Del resto, oggetto della diatriba è proprio la validità o meno di un mutuo che non rispetti tale limite. La Cassazione dal 2017 in poi ha abbandonato quell'orientamento secondo cui il contratto di mutuo fondiario in violazione di tale limite resterebbe pienamente valido ed efficace e totalmente fondiario, stabilendo a chiare lettere e fino a recentissima pronuncia che "il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell'art. 38, comma 2, del T.U.B. e della conseguente delibera Delib. Cicr., determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario, ove ne risultino accertati i presupposti". Infatti la soglia dell'80% è fissata come una presunzione assoluta e inderogabile dall'autonomia delle parti. La ratio posta alle radici di tale pronuncia si rinviene nel rispetto di esigenze di ordine pubblico: concedere un prestito e assumere un debito in violazione del limite di finanziabilità e della disciplina del credito fondiario, sopravvalutando un bene immobile, arreca un danno non solo alle parti contrattuali ma all'intera economia poiché l'effettuazione di una medesima operazione bancaria errata immette un prestito nel sistema creditizio che con alta probabilità genererà un'inadempienza futura; si vuole dunque tutelare la mobilizzazione della proprietà immobiliare e sostenere l'attività di impresa, nonché assicurare al mutuante un veloce strumento di recupero delle somme erogate. Ciononostante, nulla osta, in presenza di presupposti, la conversione in ordinario finanziamento ipotecario e, in alcuni casi del tutto particolari aumentare la soglia dell'80%, attraverso la sottoscrizione di polizze assicurative oppure di fideiussioni bancarie. Ad ogni modo, è importante sapere che il consapevole o inescusabile superamento del limite dell'80% del valore dell'immobile impedisce la conversione del mutuo fondiario nullo in ordinario mutuo ipotecario, essendo possibile solo in casi particolari e tassativi ex art. 1424 cc: l'indagine del giudice di merito circa l'effettivo operare di tale conversione deve essere diretta a verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza o meno del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse la soglia richiesta dalla legge, oppure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione; la sussistenza di anche una sola tra tali circostanze impone al giudice di escludere l'operare della conversione. Così, la Corte ha anche chiarito che l'operazione ermeneutica di conversione non è "automatica". Dunque, a fronte di tale ostica disciplina, occorre affidarsi a dei professionisti del settore in ottica preventiva, così da evitare erronee valutazioni che porterebbero, con alta probabilità, a complicanze future.